Tranches e Subordinação em CRIs

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são instrumentos financeiros de dívidas imobiliárias, sendo amplamente utilizadas para captar recursos destinados ao financiamento do setor imobiliário no Brasil. Nestes veículos de dívida, é possível a personalização dos parâmetros que regem o funcionamento deste produto, por exemplo, diferentes juros, cronogramas de amortização de principal da dívida e indexadores, bem como distintas garantias, de modo a reduzir o risco de crédito da operação, viabilizando a negociação do empréstimo e estruturação do CRI em si. Em sua estrutura, frequentemente, são utilizados mecanismos de tranches e subordinação para melhorar a atratividade junto aos investidores e melhor gerenciar os riscos associados a este veículo.

Desse modo, as tranches, cuja origem advém de nome em inglês que, por sua vez, originou, também, o termo de securitização, vindo de securities que significa títulos financeiros, na tradução para o português. Voltando para a definição de tranches, estas são divisões de um CRI, separando-os em diferentes classes ou camadas, cada uma com características distintas, em termos de risco e retorno. Podem, também, ser chamadas de séries, segundo a nomenclatura oficial, dada pela resolução CVM 60, observado que, algumas gestoras de recursos, chamam de tranches os aportes de recursos a serem feitos frente aos CRIs para conclusão do financiamento, sendo a série a mesma com nova tranche para aporte em determinado CRI.      

Em complemento e voltando ao significado original, as tranches são classificadas como sênior, mezanino, subordinada ou júnior. A tranche sênior é a mais segura, possuindo prioridade no recebimento dos fluxos de caixa, enquanto a tranche subordinada ou júnior, que assume mais risco, é a última a ser paga e oferece retornos mais elevados, como compensação. O objetivo desta segmentação é permitir que investidores (sejam estes institucionais ou individuais) com diferentes perfis de risco escolham a tranche que melhor se adequam às expectativas de retorno ajustado ao risco, aumentando a demanda pelo papel, permitindo o preenchimento da captação necessária por parte do devedor.

Agora, vamos falar de subordinação. É um mecanismo que estabelece a ordem de prioridade no recebimento dos pagamentos de principal da dívida, correção monetária e juros dos CRIs. Em caso de inadimplência dos recebíveis imobiliários, as perdas são absorvidas, inicialmente, pelas tranches de menor qualidade de crédito, ou seja, as subordinadas e juniores, protegendo os investidores das tranches de maior qualidade de crédito, isto é, as mais sêniores.

Esta dinâmica oferece estrutura de proteção em cascata, onde os riscos são, gradativamente, transferidos para os investidores mais dispostos a assumi-los, em troca de potenciais retornos maiores. Esta interação entre tranches e subordinação é um dos principais pilares e fundamentos da estruturação destes títulos de dívida, proporcionando alocação mais eficaz dos riscos associados, além da ampliação do mercado, alcançando diferentes tipos de investidores e possibilitando a mitigação do impacto de inadimplências e melhorar o rating de crédito das tranches mais sêniores, o que facilita o acesso a investidores institucionais que buscam ativos de dívida imobiliária de menor risco.

Por outro lado, os investidores das tranches subordinadas e juniores devem compreender que estão assumindo riscos, significativamente, mais elevados, já que dependem do desempenho completo da carteira de recebíveis para receber seus pagamentos de juros, correção monetária e principal de dívida, além de, em muitos casos, pegar uma parte do lastro imobiliário que possui maior instabilidade na capacidade de geração de fluxo de caixa. Por isso, a análise criteriosa de crédito dos ativos subjacentes ao CRI (lastro imobiliário) e dos critérios de subordinação é essencial para uma tomada de decisão de investimento bem fundamentada.

Em suma, a estrutura de tranches e subordinação nos CRIs é uma ferramenta sofisticada, aliando gestão de riscos à diversificação de perfis de retorno e de investidores, contribuindo para a eficiência e maturidade do mercado de crédito privado e securitização no Brasil.

Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI

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Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI 6565

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