FIIs: Até quando as cotas vão cair?

Por Rodrigo Possenti, gestor de fundo imobiliário de papel do Fator.

Até quando as cotas dos FIIs vão cair? Essa é a pergunta que todos querem a resposta. Temos a sensação de que o pior já passou, porém os dias passam e continuamos a ver as cotas se desvalorizando e os juros futuros apontando uma tendência de alta dada a difícil previsibilidade de final do ciclo de alta da taxa básica de juros, fruto da instabilidade da trajetória de inflação.

Todos os dias temos notícias que indicam uma possível alta da inflação como, aumento dos combustíveis, aumento do custo da energia elétrica, aumentos nos preços dos alimentos, aumento das commodities, etc, mas ao mesmo tempo tivemos a divulgação do último dado de IPCA em níveis que não víamos a mais de um ano.

O que fazer diante de um cenário como esse?

O primeiro pensamento que me vem a mente é a de proteger o patrimônio da perda do poder de compra, o que me leva a buscar ativos indexados a inflação. O segundo pensamento é ter uma rentabilidade adicional a inflação para compensar os níveis elevados de juros e remunerar meu capital. Olhando por estes 2 pontos já podemos identificar os Fundos Imobiliários como bons papéis que cumprem com os requisitos elencados, porém, mais do que isso, eles contam com rendimentos mensais, liquidez da cota no mercado secundário e rendimento isento de imposto de renda.

E a cereja do bolo? Os preços dos FIIs estão baixos o que acaba gerando uma muita oportunidade no momento.

E por que agora?

Está claro que não sabemos até quando as cotas vão perder valor, entretanto, há uma clara correlação entre a variação da taxa básica de juros e a valorização das cotas dos FIIs bem como o aquecimento da indústria em momentos de taxa mais baixa. Quando a taxa de juros cai, os investidores buscam alternativas de investimentos que remunerem melhor seu capital, o que traz mais atratividade para os Fundos Imobiliários, portanto, podemos considerar que se a história se repetir, ao final do ciclo de alta da taxa básica de juros, o mercado de Fundos Imobiliários vai voltar a se aquecer e consequentemente podemos ver a valorização das cotas dos Fundos.

O que fazemos?

Se você tem interesse em aproveitar essas oportunidades, há diversas opções de investimento em Fundos Imobiliários de características muito diferentes, como por exemplo: Fundos que investem em galpões logísticos, shopping centers, hotéis, CRIs, entre outros. É muito importante que você busque conhecimento para entender as diferenças entre cada fundo e entender qual você tem maior interesse e conforto. Vale ressaltar que há características importantes a serem estudadas que fazem a diferença na hora de decidir em qual fundo investir, por exemplo: Histórico do fundo, gestora e equipe que faz a gestão do fundo, consistência nos investimentos, rendimentos, relatórios gerenciais que o fundo elabora, ativos que compõe a carteira e por aí vai.

Então qual a melhor opção para me proteger da inflação e obter retornos em termos reais?

Analisando todas as categorias de Fundos Imobiliários, os Fundos de CRIs são os que tem a melhor capacidade de repassar o rendimento proveniente da correção monetária dos ativos com maior agilidade, isso se deve ao fato dos CRIs que compõem a carteira do fundo pagarem, em sua grande maioria, esse rendimento corrigido mensalmente, permitindo que esse rendimento possa ser repassado ao cotista no mês a mês. É importante ter em mente que parte do rendimento recebido é correção monetária, ou seja, se o seu intuito é ter uma renda perene, parte deste dividendo deve ser reinvestido.

E os riscos deste tipo de fundo?

Os Fundos de CRI investem preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são operações de crédito estruturado com um lastro ou uma destinação imobiliária. Estas operações de crédito podem ter diversas características diferentes, como prazos, taxas, indexadores, garantias, lastros, entre outros.

Aqui vale o estudo de quais os riscos dos CRIs, quais as taxas, quais suas garantias e olhando o fundo como um todo, qual seu grau de diversificação.

• O fundo tem quantos CRIs?
• São todos de risco de crédito elevado ou risco muito baixo?
• Quais são as garantias?
•  E o setor que os devedores atuam?
• Há alguma concentração por região?
• Os CRIs são todos de uma mesma emissora ou a gestão trabalha com emissores diferentes?

Sim, são muitas variáveis, mas se o fundo tem uma boa diversificação, certamente você já está olhando para um fundo com uma boa relação de risco x retorno.

Por fim, infelizmente não tenho como responder a pergunta feita inicialmente, mas o que posso afirmar é que certamente agora é a hora de entrar em um produto que já se mostrou maduro, resiliente e rentável, não só do ponto de vista de proteção do patrimônio contra a inflação, mas também por oferecer uma renda adicional a inflação isenta de imposto de renda.

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