Fundos Imobiliários: o que você precisa saber

Atualizado em 21 de março de 2023 por Alexia Carrara

De acordo com um artigo do portal InfoMoney, em 2019, os Fundos Imobiliários ganharam mais de 420 mil novos investidores, sendo que a negociação na Bolsa de Valores subiu de R$ 54,8 bilhões para R$ 88,3 bilhões entre janeiro e dezembro do mesmo ano.

Tal crescimento foi motivado por um movimento de queda de juros que começou 2016, despertando o interesse dos investidores por ativos de renda variável e, consequentemente, contribuindo para o desenvolvimento de mercado desse tipo de ativo.

Com o aumento da demanda por este tipo de ativo, os investidores também passaram a ter mais dúvidas sobre os aspectos envolvendo o investimento. Tendo isso em mente, tiraremos as principais dúvidas neste artigo!

Afinal, o que são fundos imobiliários?

Antes de qualquer coisa, é preciso conhecer bem a definição dos fundos imobiliários. Os FIIs, como também são conhecidos, são fundos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, permitindo, assim, o investimento em títulos desse mercado de bens imóveis, como letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), entre outros.

A criação desses fundos se deu a partir da regulamentação proporcionada pela Lei n.º 8.668/93 e também a Instrução CVM n.º 472/08. A aquisição de tais cotas permite ao gestor ter posse de títulos imobiliários de imóveis como shoppings, galpões, hospitais, entre outros negócios do ramo.

Além disso, ele pode aproveitar as principais vantagens dos investimentos imobiliários, como o pagamento de um “aluguel”, além de evitar as desvantagens, como um investimento alto inicial, baixa liquidez, entre outros processos burocráticos que incidem sobre o proprietário do imóvel.

Como esse investimento funciona?

De modo geral, os fundos imobiliários têm um gestor especializado nesse tipo de investimento. Ele é responsável por acompanhar o patrimônio do investidor e a movimentação do mercado. A partir dessa análise de resultados, ele faz as alocações necessárias, a fim de ter a máxima rentabilidade com as aplicações.

Vale lembrar que temos os fundos imobiliários de papel que tem um pouco mais de estabilidade, isso porque uma parte considerável dele é composta por aplicações da renda fixa.

Assim, a lucratividade deles vem da valorização dessas cotas que são compradas pelos investidores. Esse é um processo bastante parecido com a compra de ações, até porque tais fundos estão listados na Bolsa de Valores.

A partir disso, o dinheiro do investidor é usado na construção, mas também nas melhoras desses imóveis, valorizando-os. O retorno do fundo costuma ter uma distribuição no mínimo semestral. Isso porque, por lei, há uma obrigação na distribuição desses rendimentos.

No entanto, muitos desses FIIs optam por pagamentos mensais ao investidor, o que se torna uma fonte de renda recorrente para ele.

Investir em FIIs, vale a pena?

Sim, vale a pena investir em fundos imobiliários e você entenderá o porquê. O primeiro ponto a ser observado é o baixo valor mínimo de investimento. Geralmente, o montante correspondente a uma cota tem um valor em torno de R$ 150,00.

Além disso, há uma facilidade e praticidade na administração desse tipo de fundo, bem diferente das obrigações quando se compra o imóvel — como a busca por inquilinos, documentação, compra e venda do imóvel, manutenção, imposto, entre outras.

Sem contar que a taxa administrativa do FII é baixa se comparada ao que é cobrado por uma imobiliária, por exemplo.

Outro ponto a favor é o valor atualizado dos investimentos. É possível checar as ofertas diariamente durante o horário de negociação.

E há a possibilidade de fazer aportes adicionais, aumentando gradualmente o investimento e o fracionamento, que permite ao investidor vender uma parte da sua cota para realizar um sonho, por exemplo.

Nem todos os ativos são rendimentos isentos de imposto de renda, mas, no caso do fundo imobiliário, isso acontece.

Mas é preciso estar atento à regra que o rege: para que haja a isenção, o fundo precisa de, ao menos, 50 cotistas, sem que nenhum desses membros detenha mais de 10% do total do fundo. Ademais, o FII precisa distribuir a cada semestre ao menos 95% das receitas entre seus cotistas.

Quais são os riscos dessa operação?

Como todo tipo de investimento, os fundos imobiliários também estão sujeitos a riscos. O risco de mercado não é exclusivo dos FIIs, mas vale a pena ressaltá-lo, justamente por ser um fundo híbrido de renda fixa e variável.

Não existe o fato de resgatar as cotas de preço original, a cota variará conforme o mercado, podendo se valorizar ou desvalorizar.

A liquidez é outro risco. No caso dos FIIs, ela é considerada baixa se comparada à liquidez das ações mais negociadas, embora tenha aumentado bastante ao longo dos anos dada a maior entrada de compradores.

Um fator de atenção com relação ao risco é sobre a obra. Fundos imobiliários que investem na construção civil podem estar associados a imprevistos como atrasos, mas também a um orçamento que ultrapasse a previsão inicial.

O investidor que faz a aplicação de fundos de imobiliários deve estar atento também ao fato de que alguns deles têm aplicações altamente concentradas, o que coloca o capital em risco, visto que se algum tipo de imprevisto acontecer ao imóvel ou inquilino, há um reflexo direto naquele ativo.

Como investir nos fundos imobiliários?

Para escolher as melhores opções entre os fundos imobiliários, é preciso levar em consideração alguns fatores, os quais explicaremos melhor a seguir!

Mantenha-se informado sobre o mercado

O fato de ser híbrido faz com que os fundos imobiliários tenham parte de suas características atreladas da renda variável. É importante fazer uma análise de mercado antes mesmo de realizar o investimento inicial.

O mercado imobiliário vem demonstrando melhoras ao longo do tempo, após a crise econômica que o país passou.

Esteja atento às mudanças que possam afetar diretamente tal ativo, a melhor maneira de fazer isso é se informando não só no noticiário diário, mas também junto de publicações específicas sobre o mercado financeiro.

Avalie cada fundo

Ao optar por um FII, você precisa avaliar se o valor cobrado pela cota é justo. Muitas vezes um preço muito baixo ou caro pode representar um problema, bem como uma oportunidade. Portanto, esteja em contato com o seu assessor financeiro ou gestor.

Afinal, nem sempre um fundo caro pode ser considerada má escolha, pois há razões para que os investidores entrem no negócio, o que pode significar uma liquidez boa ou mesmo a alta rentabilidade daquele ativo.

Abra sua conta com a CM Capital 

Para começar a investir em um fundo imobiliário, é interessante ter uma conta em uma corretora. Após fazer a abertura, é hora de transferir o capital que tem para a conta criada, isso facilitará o processo.

Com a ação tomada, é hora de escolher o ativo desejado. É muito importante nessa hora que você tenha ideia do seu perfil enquanto investidor, a fim de ter eficácia ao escolher o ativo mais alinhado às suas expectativas.

Os fundos imobiliários são uma ótima opção para a diversificação de investimentos, mesmo com os riscos. O fato de misturar renda variável e fixa ajuda a proporcionar a investidores de diferentes perfis a oportunidade de obter lucratividade com o ativo.

Depois de esclarecer as principais dúvidas sobre o assunto, você ficou interessado em investir nos FIIs? Entre em contato conosco e descubra como podemos ajudá-lo!