A ciclicidade do mercado imobiliário é um aspecto fundamental para compreender o comportamento deste segmento, dentre os chamados investimentos alternativos. Neste sentido, os fundos de investimento imobiliário são veículos que captam recursos de investidores para a aquisição ou desenvolvimento de imóveis e outros ativos de lastro imobiliário, por exemplo, títulos de dívidas imobiliárias, permitindo, especialmente, que os pequenos investidores (pessoas físicas) tenham acesso a investimentos em propriedades comerciais, shopping-centers, galpões logísticos, lajes corporativas e salas comerciais, precisar adquirir imóveis de forma direta. Por ser parte deste universo, os fundos imobiliários também apresentam características cíclicas que impactam diretamente o valor das cotas e dos rendimentos para distribuição.
Qual o conceito de ciclicidade?
O conceito de ciclicidade é relacionado aos diferentes momentos de alta e baixa do mercado imobiliário, refletindo a situação macro e microeconômica das localidades, além de identificar tendências de mercado e realizar prognósticos setoriais.
Desse modo, esses ciclos podem ser influenciados por uma variedade de fatores, dentre eles endógenos e exógenos, este último, trazendo exemplos das taxas de juros, inflação, desemprego e o nível de atividade econômica do país.
Em períodos de crescimento econômico, geralmente, existe uma valorização dos ativos imobiliários, aumento da demanda por locações e menores índices de vacância, o que impacta positivamente os fundos imobiliários. Esta valorização imobiliária e maior demanda levam ao aumento dos aluguéis e, consequentemente, dos rendimentos distribuídos pelos FIIs, trazendo valorização para as cotas de mercado, atraindo investidores para os fundos imobiliários.
Por outro lado, em períodos de recessão econômica, o mercado imobiliário comercial costuma enfrentar diminuição na demanda por locações e compras, elevação das vacâncias físicas e financeiras, ocasionando iminente queda nos preços dos imóveis e na cota patrimonial e de mercado dos fundos imobiliários. Adicionalmente, nestas fases de baixa, os fundos imobiliários podem sofrer uma redução nos rendimentos distribuídos, pois os inquilinos enfrentam dificuldades financeiras e, em alguns casos, podem até renegociar os contratos de locação para baixar o preço da locação mensal ou, até mesmo, deixar de ocupar os imóveis, além de tornar a captação de recursos mais difícil e custosa, seja via nova emissão de cotas evidenciada pela aversão ao risco dos investidores seja via elevação dos custos de financiamento, impactando a construção civil e reduzindo o apetite dos investidores por novos projetos imobiliários.
A ciclicidade dos fundos imobiliários também é influenciada por fatores endógenos do mercado imobiliário, como a gestão dos ativos, a localização dos imóveis, o tipo de contrato de locação e a dinâmica da localidade. FIIs bem geridos, com ativos de qualidade em regiões estratégicas e demandadas, podem mitigar os impactos das fases de baixa, enquanto FIIs com imóveis em áreas secundárias e menos valorizadas ou com contratos de locação em iminência de revisionais negativas, podem ser mais afetados durante os períodos de retração econômica.
Explicando as fases de cada etapa do ciclo imobiliário
Dito isto, o ciclo imobiliário possui fases que valem o destaque. Abaixo, segue figura explicativa da consultoria imobiliária Colliers International.
Começando com a superoferta, existe, como o próprio nome diz, oferta mais do que suficiente de imóveis em uma determinada localidade, em um segmento imobiliário específico. Isso faz com que os preços de locação se estabilizem ou apresentem quedas que, por sua vez, podem piorar, à medida que absorção líquida de espaços fique em desempenho inferior à oferta, ou seja, cresça em menor velocidade que a oferta de novos empreendimentos.
Com o passar do tempo, a grande oferta proporciona elevado patamar de vacância física que, ao longo do tempo, incorre despesas altas para os proprietários dos empreendimentos imobiliários que, por sua vez, começam a baixar os preços das locações, além de oferecer incentivos para atração de locatários, por exemplo, descontos nas locações, carências estendidas nos contratos de locação, allowances (ajuda de custo) seja com mudanças ou investimentos em fit-out ou imóveis prontos para ocupação, no modelo plug & play.
Neste sentido, à medida que o tempo passa, as ocupações tomam corpo, reduzem a vacância física e os preços das locações retomam, gradualmente, níveis modestos, mas maiores, proporcionando cenário de alívio para os locadores, proprietários, dentre eles, os fundos imobiliários. Em seguida, uma vez a recuperação, de fato, atingida, a elevação dos preços das locações parece mais generalizada, elevando, também, os preços por m² dos empreendimentos imobiliários e ratificando o otimismo no setor imobiliário.
A partir disto, observa-se uma continuidade e consolidação da elevação nos preços das locações mensais, favorecendo as revisionais dos aluguéis que passam a serem negociadas acima da inflação, com impactos positivos nos imóveis e para os proprietários e locações, além das renovações dos contratos de locação que são mais comuns e diminuem o tempo de reposição de ocupantes nos empreendimentos.
Por outro lado, percebendo o aumento dos preços de locações e dos ativos imobiliários, em algumas localidades, a atividade construtiva começa a aumentar, uma vez que a viabilidade econômico-financeira passa a fazer mais sentido do que fazer aquisição de empreendimentos prontos e ocupados.
Considerações Finais
Muito importante o investidor estudar e entender as etapas do ciclo imobiliário, bem como os fatores que afetam o mercado imobiliário e seus fundos de investimento. Isso porque são pilares essenciais para a realização de um investimento atrativo e com rentabilidade acima do índice inflacionário para o período, observado que a ciclicidade do mercado imobiliário e dos FIIs é uma característica natural do setor e está, intrinsecamente, relacionada às condições econômicas e ao mercado de imóveis das localidades em questão.
Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI
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