O Setor de Multifamily e o Impacto nos Fundos Imobiliários

O setor de multifamily tem ganhado algum destaque no mercado imobiliário do país e despertado o interesse de investidores institucionais, incluindo os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Embora esse modelo de negócios já seja consolidado em países desenvolvidos como os Estados Unidos e em boa parte da Europa, a presença tupiniquim ainda é recente, contudo, possui potencial de expansão. Dito isto, o multifamily envolve empreendimentos imobiliários residenciais projetados, exclusivamente, para fins de locação, administrados por uma operadora predial e dos aluguéis, em conjunto com uma gestora de investimentos imobiliários, contrastando com o modelo tradicional de apartamentos vendidos para compradores individuais.

Neste curto artigo, exploraremos o conceito e funcionamento do setor multifamily, sua relevância para os FIIs e desafios e oportunidades deste segmento.

O que é o Setor de Multifamily?

Refere-se a empreendimentos residenciais construídos e gerenciados com o propósito exclusivo de locação, permanecendo sob gestão única, garantindo melhor eficiência operacional, além de uma experiência diferenciada para os inquilinos via unidades habitacionais já mobiliadas e com infraestrutura para uso imediato, contando, ainda, com serviços integrados ao empreendimento, como lavanderia coletiva, academia 24h, piscina, mercado compacto e automatizado, serviços de locação de automóveis, espaços de coworking, são alguns exemplos.

Nos Estados Unidos, esse setor movimenta bilhões de dólares e é, amplamente, aceito como uma categoria consolidada de investimento imobiliário. Grandes fundos institucionais e os Real Estate Investment Trusts (REITs) são os principais atuantes nesse mercado. Já no Brasil, o setor de multifamily ainda é incipiente, mas tem crescido, rapidamente, devido a mudanças no comportamento do consumidor, aumento da demanda por moradia flexível e elevação do custo de vida nas principais regiões metropolitanas do país.

Crescimento do Setor Multifamily no Brasil

Historicamente, o país sempre teve um mercado imobiliário pujante, onde a compra de apartamentos é vista como um investimento de longo prazo. No entanto, mudanças culturais e econômicas têm impulsionado o crescimento do aluguel como uma opção atraente, favorecendo o modelo multifamily. Algumas tendências que explicam esse crescimento incluem:

1. Mudança de comportamento dos consumidores à priorização de flexibilidade e mobilidade;
2. Custo elevado da compra de imóveis à alto custo dos imóveis e das taxas de juros dificultam o financiamento habitacional, tornando o aluguel uma opção mais viável e;
3. Crescimento do interesse institucional à investidores institucionais e fundos imobiliários (FIIs) têm buscado ativos residenciais como forma de diversificação e proteção contra a inflação.

Impacto do Multifamily nos Fundos Imobiliários (FIIs)

Tradicionalmente, os FIIs são mais focados em ativos comerciais, como lajes corporativas, shopping-centers e galpões logísticos/industriais. Entretanto, o segmento residencial tem se fortalecido, especialmente, com a profissionalização do setor de locações. Desse modo, tem-se algumas vantagens do multifamily para FIIs:

1. Receita recorrenteào aluguel residencial tende a ser mais resiliente em crises econômicas do que outros segmentos imobiliários, como escritórios e shopping-centers;
2. Diversificação de portfólioàos FIIs de multifamily oferecem aos cotistas novo segmento, reduzindo a dependência de setores cíclicos como escritórios e varejo;
3. Proteção contra a inflaçãoàcontratos de locação residencial possuem reajustes anuais, garantindo que a receita imobiliária do FII acompanhe a inflação e;
4. Demanda crescente por aluguelà corrobora a tese de empreendimentos multifamily.

Desafios para FIIs no Setor Multifamily

Apesar das oportunidades, o setor multifamily no Brasil enfrenta desafios que precisam ser superados para crescimento mais acelerado.

1. Modelo de gestão ainda em desenvolvimentoà expertise muito recente na gestão profissional de empreendimentos residenciais para locação;
2. Baixa liquidez inicialàos FIIs de multifamily ainda não possuem volume expressivo de negociação em bolsa, o que pode dificultar a entrada de investidores e;
3. Custos de implantação e operaçãoàalto investimento inicial e a operação precisa ser eficiente para garantir margens atrativas.

Perspectivas para o Futuro

O setor de multifamily no Brasil está começando, mas o potencial de crescimento é significativo. Com a mudança nos hábitos de consumo, a urbanização crescente e a necessidade de moradias acessíveis em grandes centros urbanos, esse modelo pode se consolidar nos próximos anos. Nos FIIs, este segmento pode representar uma alternativa rentável, especialmente, para investidores que buscam renda passiva e proteção contra a inflação, além de proporcionar maior profissionalização para o setor de locação residencial.

Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI

DISCLAIMER:

Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI 6565

Em cumprimento ao disposto no Artigo 19º da Resolução CVM n.º 20, de 25 de fevereiro de 2021, a CM Capital Markets Corretora de Câmbio e Títulos e Valores Mobiliários Ltda. [“CM Capital”] apresenta relatório de análise elaborados pelos nossos analistas de CNPI, abrangendo os tópicos solicitados pela referida resolução. Este relatório de análise foi elaborado pela CM CAPITAL MARKETS (CM Capital Digital) e está em linha com todas as exigências da Resolução CVM 20/2021. O objetivo é fornecer informações que possam auxiliar o investidor na tomada de sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto.

As recomendações contidas nesse relatório refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista Responsável, que foram elaboradas de forma independente e não refletem a opinião da CM Capital Digital. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de clientes. Antes de investir, consulte o perfil de investidor recomendado para os produtos. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo; a rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais.

O custo das operações e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da CM Capital Digital: www.cmcapital.com.br. A CM Capital Digital não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base nas informações divulgadas no referido relatório.