Novas Teses Necessárias no Mercado de Fundos Imobiliários

É sabido que os fundos de investimento imobiliários possuem mandato amplo em teses imobiliárias. Especialmente, concentram as aplicações em empreendimentos mais tradicionais e com dinâmica tanto quanto conservadora, com exceção dos ativos de shopping-centers, direcionando os recursos, basicamente, para escritórios (lajes corporativas ou salas comerciais), galpões logísticos ou industriais e ativos residenciais, sendo esse último recente e com tema direcionado, ou seja, de desenvolvimento para renda em uma abordagem de único proprietário em parceria com um operador dos contratos de locação. Acontece, contudo, que existe, na visão deste analista, uma concentração de teses de investimento imobiliário, o que aumenta a concorrência pelos mesmos ativos, provoca aumento de preços e reduz o potencial de valorização dos empreendimentos, a depender das condições do ativo e localização. Dito isto, é aqui que a necessidade de novas teses entra.

Claro que ainda não existe estudo mais aprofundado sobre os benefícios, mas podemos elencar possíveis indícios dos mesmos. Acredito que é bem provável que as equipes de gestão dos fundos imobiliárias deverão ser mais diversas, com formação complementar e direcionada a administração predial e engenharia de imóveis com teses mais específicas, o que amplia o rol de atuação imobiliária das gestoras de recursos e oferece melhor estrutura operacional, tão carente, mas necessária em todas as empresas de gestão de fundos de investimento.

Interessante notar que os investimentos imobiliários podem e devem ir além das fronteiras estaduais. Muitos ativos estão localizados no interior do Brasil, em localidades mais distantes dos grandes centros urbanos que, apesar de parecer inóspito, tende a oferecer potencial interessante, seja de desenvolvimento para renda ou para venda, ressalvada a abordagem correta e diligente. Em muitos casos, inclusive, o retorno sobre o investimento pode ser superior aos investimentos imobiliários tradicionais do Sudeste, mesmo que ainda conservadores, porém, em outro Estado e localidade. Portanto, é possível que a desconcentração dos investimentos imobiliários possa oferecer melhores rentabilidades. 

Em seguida, outras teses de investimento imobiliário proporcionam assimetria de informações ou, no mínimo, melhores informações para poucos players que conhecem teses fora do comum, dentro do mercado imobiliário. Mais e melhores dados, documentos, elementos fornecem subsídios fundamentais para a construção de novas teses de investimento, além, claro, de rápida iniciativa por parte da empresa de gestão em abordar os envolvidos e dar sequência na execução de investimento em teses alternativas, aproveitando-se da assimetria de informações, uma vez que poucos players no mercado estão dispostos correr os riscos destas novas teses.  

Nota-se, também, que teses alternativas no mercado imobiliário demandam conhecimentos específicos e atuação in loco nos imóveis. Por isso, acredito que na necessidade de ampliação de parcerias, com fornecedores e prestadores de serviços do ecossistema imobiliário. Um exemplo disso são os operadores dos imóveis multifamily (de propriedade única do fundo de investimento imobiliário) que locam os apartamentos nas modalidades long stay ou short stay e fazem gestão dos contratos de locação, captação dos inquilinos, além de responsáveis pela gestão predial dos ativos, com a anuência financeira e estratégica do gestor do fundo imobiliário em questão.  

Já é possível encontrar algumas teses de investimento imobiliárias alternativas por aí. Fundos imobiliários de desenvolvimento residencial para renda, de cemitérios e de data centers, de hotéis, hospitais e de clínicas de saúde são alguns exemplos e podem nos oferecer pistas interessantes a respeito deste direcionamento

Então, pode-se concluir que existem indícios de que novas teses de investimento imobiliários podem, potencialmente, trazer benefícios para o funcionamento do mercado imobiliário como um todo, não deixando de fora as gestoras de investimentos imobiliários. Agora, é necessário acompanhar a busca e a execução destas novas teses para acompanharmos se, de fato, estes indícios trarão os benefícios mencionados anteriormente, além de gerar valor para os investidores ao longo do tempo. 

Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI

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Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI EM 1451

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