Novamente, a Tributação sobre os Fundos Imobiliários Ganha Novo Capítulo

No começo do mês de julho/2024, houve rumores sobre uma potencial tributação sobre os fundos imobiliários, de acordo com o site Valor Econômico. Neste sentido, o projeto de lei complementar 68/2024 estabelece a segunda etapa da reforma tributária, com a criação dos impostos IBS (imposto sobre bens e serviços) e CBS (contribuição sobre bens e serviços), com administração dos Estados e Municípios para o IBS e a União Federal para a administração do CBS, compondo, ambos, o Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) dual. Neste sentido, vale salientar que a criação destes impostos visa a substituição de outros, como o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e ISS (Imposto sobre Serviços), sendo que o texto deste projeto tramita em caráter de urgência no plenário da Câmara dos Deputados para apreciação ainda no dia 03/07/2024.

Importante ressaltar que, neste projeto de lei complementar, a tributação proposta é indireta, isto é, procura-se tributar as receitas geradas pelas atividades de fabricação bens e prestação serviços, não se tratando, portanto, de tributação da renda.

Em complemento, o projeto busca a simplificação tributária, por meio da substituição de impostos antigos por novos, considerando, logo, existência prévia para aplicação dos tributos, o que não é verificável nos fundos imobiliários. De acordo com Lei 8.668/1993, não há incidência de impostos sobre rendimentos de crédito, câmbio e seguro e proventos de qualquer natureza, com exceção daquela de origem de aplicações de renda fixa e variável, sendo que, no caso da renda fixa, existe a incidência de impostos diretos, sobre a renda, por exemplo, sob as receitas financeiras originárias do Caixa e Equivalentes de Caixa investidos. 

Em seguida, de modo a ratificar esta proposta de tributação sobre receitas imobiliárias, deve-se enquadrar os fundos de investimento imobiliário como contribuintes. Ora, estes fundos não têm personalidade jurídica, mesmo com a presença de CNPJ. Então, como seria possível o enquadramento de um contribuinte empresarial que não possui personalidade jurídica? Antes disso, seria necessária a alteração da Lei que rege os fundos de investimento imobiliário, a Lei 8.668/1993.

Adicionalmente, pode-se interpretar que o FII faz a gestão de ativos imobiliários investidos. Na verdade, o FII é apenas o veículo, cuja gestão é de responsabilidade da gestora de recursos, já tributada por impostos diretos e indiretos, bem como a administradora que, por sua vez, passaria a ser responsável pela apuração e recolhimento destes impostos indiretos em nome do FII, elevando o custo da operação para o FII.

No lado a favor do projeto de lei, a existência de créditos tributários poderia ser aproveitada. Contudo, qual a garantia deste evento e para qual prazo? Como se dará operacionalmente? Via restituição ou bônus de investimento em CAPEX (gastos na estrutura do imóvel)? Ainda, sem respostas claras ou objetivas, proporcionando incertezas adicionais para a indústria de fundos imobiliários.

Se for aprovado este projeto de lei complementar, os fundos imobiliários de tijolo seriam, fortemente, impactados, em especial, aqueles com contratos típicos e, na sequência, aqueles com contratos atípicos, seguindo dos FIIs de CRIs. Como consequência, teríamos, maiores custos de administração destes fundos, maiores valores nas locações, insegurança jurídica nos contratos de locação de longo prazo e securitização dos recebíveis imobiliários, travando operacionalmente a indústria e impossibilitado a mesma de crescer gerar empregos, além de prejudicar os investidores e a previdência privada de cada um deles.

Contudo, vamos tentar não sofrer por antecipação. A CM Capital estará por dentro das atualizações e, assim que recebemos e percebemos novos desdobramentos, manteremos vocês cotistas informados. Enquanto isso, aproveitem as informações que enviamos sobre os fundos imobiliários, via nosso Radar de FIIs que enviamos semanalmente às quartas-feiras pela manhã e a nossas Carteiras Recomendadas CM FIIs, com as recomendações dos fundos imobiliários mais interessantes do momento.

Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI

DISCLAIMER:

Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI EM 1451

Este relatório de análise foi elaborado pela CM CAPITAL MARKETS CCTVM (CM Capital) e estão em linha com todas as exigências na Resolução CVM 20/2021 e tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor na tomada de sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto.

As recomendações contidas nesse relatório refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista Responsável, inclusive foram elaboradas de forma independente e não reflete a opinião da CM Capital e. Plus.

Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente, antes de investir consulte o perfil de investidor recomendado para os produtos.

Rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo, rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais

O custo das operações e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da CM Capital e. Plus: www.cmcapital.com.br. A CM Capital e. Plus não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base nas informações divulgadas no referido relatório.