Os fundos de fundos imobiliários, conhecidos popularmente como FoFs (abreviação do inglês fund of funds), vem passando, nos últimos anos, por uma percepção de queda de relevância no mercado, um movimento que pode ser explicado por vários fatores. Neste sentido, o texto de hoje nos ajuda a entender os motivos que influenciaram esta baixa da importância deste segmento dentro do mercado de fundos imobiliários.
Custo de carrego questionável
Um dos principais motivos para o declínio dos FoFs é o custo de manutenção deste veículo de investimento. Esses fundos possuem taxas de administração e de performance e, como investem em cotas de outros fundos imobiliários, o investidor acaba pagando uma dupla camada de custos: tanto as taxas do fundo de fundos, quanto aquelas dos FIIs nos quais investe.
Desse modo, com o aumento da conscientização dos investidores em relação às taxas e a pressão por produtos financeiros com menores custos, muitos têm optado por montar suas próprias carteiras de fundos imobiliários, evitando camadas adicionais de custos do investimento.
Crescente maturidade do mercado de FIIs no Brasil
Nos últimos anos, houve proliferação em massa de informações sobre os fundos imobiliários, facilitando o acesso ao conhecimento e à análise detalhada desse tipo de ativo. Plataformas de análise, corretoras de valores têm fornecido ferramentas que tornam o processo de escolha de FIIs mais acessível, prático e fácil para o investidor pessoa física.
Neste sentido, os investidores estão mais dispostos a gerenciar suas carteiras ativamente, em vez de delegar esta tarefa aos gestores de recursos de fundo de fundos imobiliários.
Limitada capacidade de alocação defensiva de ativos
Os fundos de fundos imobiliários possuem carteira quase 100% alocada e long only, ou seja, na maior parte do tempo, estão com a carteira já alocada em fundos de fundos imobiliários e muito pouco Caixa.
Neste sentido, quando o mercado está em baixa com os índices caindo de maneira intensa, o portfólio dos fundos de fundos imobiliários cai ainda mais que o índice de referência, o que demanda ação defensiva por parte da gestão que, basicamente, possui pouquíssimos instrumentos de contenção de perdas, apenas aluguel de cotas de FIIs (observado que somente alguns fundos imobiliários estão elegíveis para operações de venda descoberta e, quando não estão, algumas instituições financeiras fazem esta operação, mediante custos adicionais) e o contrato futuro do IFIX, o que dificulta além do necessário para tomada de ações de contenção de perdas ou investimento para ganhar na queda de preço das cotas de um determinado fundo imobiliário.
Discussão ainda pendente sobre o ganho de capital no giro da carteira adiciona insegurança jurídica e pode prejudicar o nível de distribuição de rendimentos mensais deste tipo de fundo imobiliário
Embora os FIIs tenham isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para a pessoa física (desde que atendam os requisitos de 100 cotistas no mínimo, ser negociado em ambiente de bolsa de valores e cotista não pode ter 10% ou mais das cotas negociadas no mercado ou em benefícios a serem recebidos), os fundos de fundos imobiliários podem ter que recolher imposto de renda sobre o ganho de capital nas operações de giro de carteira, o que possui divergência com o regramento jurídico deste veículo de investimento e, por isso, muitas gestoras de recursos imobiliárias fazem o recolhimento do imposto de renda destas operações em juízo, pleiteando, na justiça e nas instâncias da receita federal, o retorno do imposto recolhido.
Desse modo, como existe uma divergência que pode reduzir potencialmente os rendimentos mensais, isso pode ser motivo para afastar alguns investidores de fundo de fundos imobiliários.
Em resumo, a queda gradual da relevância dos fundos de fundos imobiliários é resultado de uma combinação de fatores como o custo de carrego, maior acesso à informação sobre FIIs, baixa capacidade defensiva da carteira e insegurança jurídica. Esses elementos têm levado os investidores a optarem por alternativas mais econômicas e eficientes, reduzindo a demanda por FoFs e levando a uma diminuição na oferta destes produtos.
Dessa forma, a tendência é que os investidores continuem buscando formas mais diretas e personalizadas de investimento no mercado imobiliário, deixando os fundos de fundos imobiliários cada vez mais de lado.
Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI
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Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI EM 1451
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