Os contratos de locação de imóveis comerciais são instrumentos legais que regulam o uso e ocupação de imóveis destinados a atividades comerciais. Existem várias modalidades de contratos de locação, cada uma com características específicas que atendem a diferentes necessidades de locadores e locatários. As principais modalidades incluem:
Locação Típica
Regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Neste contrato, o locador cede o uso do imóvel ao locatário por um período determinado, em geral por 60 meses (5 anos), mediante o pagamento de um aluguel mensal, com reajustes anuais pelo índice inflacionário estipulado no contrato, além de uma revisional do valor de locação pré-estabelecida a cada 3 anos, por parte do locador. Ademais, o contrato pode ser renovado ou rescindido, conforme estipulado em suas cláusulas e nesta legislação aplicável;
Locação Atípica
Qualquer contrato locatício é considerado atípico, quando as cláusulas ali estipuladas podem divergir, significativamente, das disposições padrão da Lei do Inquilinato. Geralmente, são contratos que possuem prazos mais longos (10, 15 ou 20 anos) e condições diferenciadas, personalizadas direcionadas a atender necessidades do proprietário ou locatário, caso esse último demandar incorporação imobiliária exclusiva para uso próprio, com as locações mensais reajustadas anualmente pelo índice inflacionário do contrato, em que não é devido a revisional do valor de locação. Em complemento, a rescisão antecipada costuma prever penalidades elevadas, como saldo remanescente das locações a vencer no contrato, o que força o locatário a permanecer no imóvel, sendo que, por outro lado, oferece segurança tanto para o locador quanto para o locatário, garantindo que o imóvel atenda exatamente às necessidades comerciais do próprio locatário;
Locação de Shopping Center
Os contratos de locação em shopping centers possuem peculiaridades que os diferenciam dos contratos típicos. Além do aluguel fixo, é comum a cobrança de um percentual sobre o faturamento do lojista (aluguel percentual). Também podem incluir taxas de administração, marketing e despesas condominiais específicas deste tipo de negócio, além de luvas e taxa de cessão do direito de uso. Esses contratos, geralmente, incluem cláusulas sobre a concorrência e exclusividade de produtos ou serviços. No fim do dia, é muito mais que um contrato de locação, é uma participação em um tipo específico de empreendimento imobiliário;
Locação de Coworking
Com o crescimento dos espaços de coworking, surgiram contratos específicos para este tipo de negócio, funcionando, neste caso, uma locação e sublocação. O sublocatário aluga uma estação de trabalho ou uma sala dentro de um espaço compartilhado, pagando por um pacote de serviços que pode incluir internet, limpeza, recepção, entre outros, enquanto que a empresa de Coworking loca o espaço comercial por prazos mais longos que podem chegar a 10 anos ou mais. Em resumo, os contratos são geralmente mais flexíveis, com prazos mais curtos e possibilidade de rescisão sem grandes penalidades;
Locação Temporária
Embora mais comum em imóveis residenciais, a locação temporária também pode ser aplicada a imóveis comerciais. Este tipo de contrato é utilizado para períodos curtos, geralmente não superiores a 90 dias. É comum em situações como feiras, eventos ou quando uma empresa necessita de um espaço temporário para determinadas atividades. Em fundos imobiliários, aqueles de tese residencial para renda, adotam estas locações temporárias em suas operações, com contratos de locação com duração menor que 30 dias (short stay), maior que 30 dias (mid stay) e long stay (360 dias);
Locação Comercial por Tempo Indeterminado
Embora menos comum, é possível estabelecer um contrato de locação comercial sem prazo determinado. Nessa modalidade, tanto o locador quanto o locatário podem rescindir o contrato a qualquer momento, desde que respeitado o aviso prévio, geralmente, de 30 dias, mas sem multa de rescisão.
Cada tipo de contrato de locação de imóvel comercial atende a diferentes necessidades e possui suas próprias peculiaridades. É essencial que ambas as partes envolvidas entendam bem os termos do contrato e a legislação aplicável para evitar conflitos futuros e garantir uma relação de locação equilibrada. A consulta a um advogado especializado é recomendada para a elaboração ou revisão dos termos e cláusulas dos contratos de locação, assegurando que os interesses de ambos os lados sejam devidamente protegidos.
Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI
DISCLAIMER:
Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI EM 1451
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