Os Fundos Imobiliários e Torres de transmissão de sinal para telefonia móvel: qual a relação?

Fundos imobiliários são uma forma de investir no mercado imobiliário, predominantemente, em imóveis comerciais, sejam estes, lajes corporativas, shopping-centers, galpões logísticos, indústrias, hotéis, supermercados, residenciais, educacionais ou, até mesmo, em projetos de incorporação.

Contudo, ainda não há, pelo menos nos fundos imobiliários listados em bolsa e direcionados ao varejo, FIIs, cujas carteiras de investimentos são compostas de torres de telecomunicação, utilizadas pela telefonia móvel ou grandes veículos de imprensa.

Desse modo, este curto texto nos faz refletir um pouco sobre a dinâmica destas torres de transmissão, especialmente, àquelas transmissoras de sinais para celulares, e a relação com o mercado imobiliário e o papel inserido dos FIIs neste contexto.

Como funcionam?

Torres que trabalham como estações-base, via estrutura metálica de grande elevação que, por sua vez, possuem antenas, responsáveis por emitir sinais de rádio ou micro-ondas recebidos por dispositivos receptores móveis, como os celulares, permitindo a comunicação entre estes aparelhos, rastreando a localização, abarcando tecnologia 2G, 3G, 4G e 5G nas redes móveis.

Onde são instaladas?

A escolha do local para a instalação destas torres é etapa essencial, pois afeta tanto a qualidade do sinal, quanto a aceitação da comunidade ao redor. Desse modo, são estrategicamente posicionadas em áreas urbanas e rurais, buscando maximizar o alcance de sinal e a qualidade da comunicação. Nos perímetros citadinos, não é incomum a visualização de torres de celular no topo dos edifícios ou em áreas, onde existe baixa verticalização das redondezas, observado afastamento devido das construções residenciais, enquanto em espaços rurais é mais comum vermos este tipo de instalação em elevações naturais de terrenos.

Qual o papel dos fundos imobiliários nisso?

Os fundos imobiliários fornecem o espaço para ocupação destas torres de transmissão, sob forma de locação por período determinado. Em tese, os valores de locação podem ser elevados, uma vez que existe demanda constante por infraestrutura de telecomunicações, especialmente, nas grandes cidades, cuja localização podem elevar ainda mais o preço mensal da locação, além pelo fato de que a mesma torre pode ser compartilhada entre mais operadoras.   

Quais desafios e oportunidades?

A instalação destas torres de transmissão exige aprovação de instâncias governamentais, gerando alguns burocráticos. Muitas cidades possuem legislações restritivas quanto à altura, localização e impacto visual das torres, o que pode dificultar a viabilização em áreas urbanas, além dos requisitos técnicos da Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). Adicionalmente, a manutenção e operação das torres exigem expertise técnica e investimentos constantes, com estrutura atualizada para atender às novas tecnologias, como a expansão do 5G e início breve da tecnologia 6G, demandando modernizações frequentes e custos adicionais.

Considerações Finais

Torres de transmissão de sinais de telefonia móvel seguem em expansão, impulsionado pela crescente demanda por conectividade e qualidade das redes móveis, conjunto com a evolução da tecnologia e o compartilhamento destas torres com as operadoras de celular. Neste sentido, os FIIs são uma alternativa desta demanda por espaço físico, onde estas torres serão instaladas e, a partir disso, estruturar contratos de locação específicos, provavelmente, na modalidade atípica, cujos valores mensais sejam interessantes tanto para o FII em si, quanto para os investidores destes fundos, sejam estes institucionais ou individuais, observado ambiente regulatório, licenças e burocracias necessárias para a viabilidade da expansão deste segmento via fundos imobiliários.

Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI

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Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI 6565

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