Os fundos imobiliários de desenvolvimento são fundos de investimento coletivo, com foco na incorporação imobiliária, ou seja, na construção e comercialização de empreendimentos imobiliários, como edifícios comerciais, residenciais ou de uso misto e compartilhado. Os fundos fazem a captação de recursos junto a investidores, sejam estes pessoa física ou jurídica, para financiar projetos imobiliários desde o seu início e concepção, sendo verificada a construção até a alienação dos imóveis em um dado período de tempo.
Vale ressaltar que esse tipo de fundo oferece aos investidores a possibilidade de participar dos ganhos associados à venda dos imóveis desenvolvidos, sem a necessidade de envolver-se, diretamente, na gestão ou execução das obras.
1. Os aspectos dos FIIs de desenvolvimento imobiliário
Focados em empreendimentos imobiliários ainda em projeto, construção ou reforma. Em oposição aos fundos imobiliários para renda periódica que investem em ativos imobiliários e geram parte do retorno com a distribuição do lucro-caixa na forma de rendimentos mensais, os fundos imobiliários de desenvolvimento possuem objetivo principal de valorizar o capital investido ao longo de todo o ciclo de construção até a efetiva venda do imóvel, o que torna esse tipo de veículo de investimento mais apropriado para o ganho de capital do que geração de renda periódica.
2. Ciclo de Investimento e Riscos Associados
Costuma ser mais longo, envolvendo nível de riscos muito maior do que outros tipos de fundos imobiliários. Isso ocorre porque os projetos de desenvolvimento imobiliário enfrentam desafios mais intensos, como atrasos na execução das obras, variações nos custos de materiais e outras matérias-primas, mudanças na demanda do mercado e das condições político-econômicas vigentes para o período, além das dificuldades na obtenção de licenciamento, aprovações legais e burocráticas. Por outro lado, se exitosos, esses fundos imobiliários proporcionam retornos expressivos, principalmente, em períodos de aquecimento do mercado imobiliário, quando há alta demanda por novos imóveis ou em regiões alto potencial de crescimento.
3. Estratégias de Execução
Os gestores de desenvolvimento imobiliário dos FIIs sempre buscam identificar oportunidades de negócios no mercado imobiliário, especialmente, onde o custo de aquisição do terreno e o potencial de valorização do empreendimento possam oferecer taxas internas de retornos condizente com o aquilo esperado, bem como condizente com o nível de risco deste tipo de operação.
Neste sentido, é, razoavelmente, comum, os fundos de desenvolvimento imobiliário se concentrarem em áreas com demanda robusta e verificada por novos empreendimentos, como grandes centros urbanos ou regiões em processo de expansão ou verticalização. Adicionalmente, é importante lembrar também que os gestores trabalham em parceria com construtoras e incorporadoras, de modo a acessar mão-de-obra especializada e qualificada, procurando a maior certeza possível, quanto aos prazos de entrega dos projetos e orçamentos previstos e utilizados.
Desse modo, este tipo de FII pode optar pelo desenvolvimento de empreendimentos residenciais que, muitas vezes, são comercializados na planta ou durante a fase de construção ou pelo desenvolvimento de imóveis comerciais, cuja demanda tende a crescer em épocas de expansão econômica, em especial, em áreas com crescimento populacional ou industrial.
4. Atribuições e Considerações Finais
Investir em fundos imobiliários de desenvolvimento pode ser uma oportunidade para quem busca diversificação e mais risco em troca de retornos maiores. A possibilidade de participar de grandes empreendimentos imobiliários sem a necessidade de desembolsar grandes quantias de capital é uma das principais vantagens não só deste tipo de fundo, mas de todos os fundos imobiliários, contando com a experiência de gestores profissionais que estudam, selecionam e acompanham estes projetos imobiliários. Contudo, é de extrema importância que o investidor tenha um horizonte de investimento mais longo e esteja ciente dos riscos inerentes ao setor de desenvolvimento imobiliário, entendendo, portanto, a tese de investimento desse tipo de FII.
Como esses fundos podem demorar anos até entregar resultados significativos dado o nível de risco envolvido, é essencial o investidor avaliar a capacidade de suportar períodos de menor liquidez e volatilidade das cotas à mercado deste específico tipo de fundo imobiliário.
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Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI
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Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI 6565
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