Os fundos de investimentos imobiliários investem em uma categoria bem peculiar no mundo dos investimentos. O mercado imobiliário oferece, também, um produto tangível, ou seja, um ativo físico, possível de ser verificado in loco, diferentemente, dos ativos financeiros e aqueles ativos financeiros de lastro imobiliário, o que confere ao investidor um pé no mercado real, podendo até ser considerados, para muitos, como um tipo de investimento alternativo, fugindo dos clássicos como títulos do tesouro e ações de empresas. Dito isso, as formas de captar recursos não difere muito daquelas verificáveis nas companhias de capital aberto e, hoje, vamos falar sobre estas configurações de levantamento e recursos para os fundos imobiliários.
No que tange aos FIIs, existem 4 maneiras para o crescimento nos fundos imobiliários; (i) emissão de novas cotas, (ii) retenção do lucro-caixa, (iii) alavancagem financeira, ou seja, via emissão de dívida, que, neste caso, seria um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) e (iv) incorporação de 100% de outro fundo imobiliário.
Em geral, as emissões de novas cotas acontecem no mercado primário (raras vezes, no mercado secundário), isto é, em ambiente específico de prévio acesso ao mercado de capitais, onde menos investidores costumam participar e os recursos arrecadados são investidos, temporariamente, em instrumentos de liquidez diária (renda fixa), no Caixa/Equivalentes de Caixa do FII para que, posteriormente, possam ser alocados nos ativos imobiliários físicos (imóveis) ou financeiros de lastro imobiliário (CRI, LCI, LH ou LIG) e, em troca, os investidores recebem as cotas desta nova emissão, sujeitas ao recebimento dos rendimentos mensais proveniente do resultado-caixa do FII, já considerando estas novas cotas investidas em novos imóveis ou com parte dos rendimentos provenientes do Caixa investido.
Em segundo lugar, tem-se a retenção do lucro-caixa do FII, de até 5% ao semestre, conforme legislação aplicável. Acontece que, tanto em termos percentuais quanto financeiros, é um montante baixo, com exceção para fundos imobiliários de elevado patrimônio líquido que, por sua vez, conseguem fazer aquisições parciais – quando raro, integrais – de imóveis e outros ativos financeiros de cunho imobiliário, sem a necessidade de fazer novas emissões de cotas. Por isso, muitos gestores usam este percentual retido como saldo acumulado de resultado não distribuído, de modo a linearizar ou elevar a distribuição mensal de rendimentos para proporcionar elevação nas cotas à mercado do fundo imobiliário, o que proporciona prêmio de negociação em bolsa e uma possível chamada para nova emissão de cotas.
Em seguida, tem-se a emissão de dívida (alavancagem financeira) por meio de um CRI. A gestão do FII recebe os recursos captados dos investidores desse CRI, adquire os ativos físicos ou financeiros de cunho imobiliário, os cotistas recebem os rendimentos mensais dos ativos atuais e aqueles recentemente adquiridos, enquanto o FII paga a aquisição dos ativos ao longo do tempo, considerando juros, correção monetária e amortização de principal da dívida, sendo esta última paga com o Caixa/Equivalentes de Caixa do FII. Por isso, requer muito planejamento da gestão, uma vez que o FII pode ficar sem instrumentos de liquidez (vulgo, Caixa) para honrar as amortizações do cronograma de principal de dívida e outras obrigações de curto prazo. O uso da alavancagem financeira via CRIs demanda cuidado com os custos envolvidos, sendo que os juros mais a correção monetária devem ser menores do que a taxa de capitalização do FII, além deste fundo imobiliário possuir colchão de liquidez robusto para arcar com as parcelas de amortização de principal do CRI emitido.
Finalmente, um fundo imobiliário pode adquirir, por completo, outro fundo imobiliário, via compra de cotas em um acordo estabelecido com a gestão do outro fundo (incorporação) ou troca de gestão com transferência de cotas para outro fundo mobiliário, aprovados, ambas as situações, pelos cotistas dos FIIs em AGEs.
Em suma, os fundos imobiliários possuem opções que impactam as suas operações de modo distinto. Sem sombra de dívidas que a opção de retenção do lucro-caixa é o melhor dos mundos para o crescimento dos fundos imobiliários, mas poucos deles conseguem fazer esta movimentação, dados os motivos citados anteriormente, além de ser possível a incorporação de modo direito e indireto de outros fundos imobiliários. Entretanto, é importante deixar claro que o crescimento dos fundos imobiliários deve acontecer, em consonância com a geração de valor para os cotistas, contando com a participação e a interação destes investidores, uma vez que, afinal de contas, os gestores fazem a gestão do dinheiro deles e não o contrário.
Até o próximo texto! Abraços, Jacinto Santos, MSc., CNPI
DISCLAIMER:
Analista Responsável: Jacinto Santos – CNPI EM 1451
Este relatório de análise foi elaborado pela CM CAPITAL MARKETS CCTVM (CM Capital e. Plus) e estão em linha com todas as exigências na Resolução CVM 20/2021 e tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor na tomada de sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto.
As recomendações contidas nesse relatório refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista Responsável, inclusive foram elaboradas de forma independente e não reflete a opinião da CM Capital e. Plus.
Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente, antes de investir consulte o perfil de investidor recomendado para os produtos.
Rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo, rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais
O custo das operações e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da CM Capital e. Plus: www.cmcapital.com.br. A CM Capital e. Plus não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base nas informações divulgadas no referido relatório.